背 景 篇
一、宁波城市发展的宏观背景
1、宁波区域发展战略的解读
十一五期间，宁波市委市政府适时提出的“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域发展战略，为宁波都市区功能与空间拓展创造了历史性机遇。在这一全方位的发展构想中，“中提升”是宁波城市的引擎和枢纽，是宁波成为区域中心城市的关键，也是推动“北联”和“南统筹”战略实施的重要动力。
如何有效实现“中提升”的战略构想？政府从现状出发给出了答案——即功能性板块建设和中心城市功能的“西延”，尤其应重点开发望春区块及机场路两侧约20平方公里的区域，推进中心城区主要道路向西延伸。适当发展高桥镇、古林镇等近郊型乡镇，推动环城南路商业集聚区开发和梁祝公园文化旅游区发展。（详见宁波城市总规）
本案设计梁祝公园地块恰处于城市西延范围内，通过宁波城市总体规划和相关文件解读，我们可以整理出以下三方面内容：
⑴首先“中提升”战略目的在于都市空间的拓展，这一目标实施的最大挑战是城中村、城郊接合部的改造和发展问题，由于以往宁波城市建设重心一直在东部，因此城西老城和新区形象和功能“两张皮”现象还普遍存在，要突破这种城郊二元结构，必须将发展重心西延，这就决定高桥等近郊乡镇必将成为未来城市功能的组成部分。
⑵“西延”是“中提升”战略衍生的子战略，政府将其独立于“功能性板块建设”而提出，更表明其是整个战略实施序列中的重要环节。同时实现西延也是一个系统工程，需要战略实施的着力点和落脚点，就国外城市发展经验而言，率先改变近郊乡镇功能形态，并以此为据点，通过政府引导实现自然渗透是最为快捷和有效的方法。因此高桥镇就成为“西延”这盘棋中最为重要的“活眼”，而总观整个城西，无论在土地使用、区位状况还是经济基础方面，本案地块都具有现阶段最为成熟的开发价值，自然成为“西延”的启动区域和战略“推手”。
⑶同时这一战略在空间上实现城区东部商贸经济，西部文化休闲的功能错位发展，恰似花开两叶，分别诠释“东方商埠，时尚水都”的城市内涵。本案地块作为三江文化长廊上的重要一环，其必将成为整个西城区“文化休闲”功能的重要体现者和引领者。
2、影响开发的两大经济课题
结合宁波城市规划和发展现状，我们有理由认为以下两大经济课题会成为地块未来发展最为重要的诱因。
●轨道经济——以世界范围经验而言，轨道交通是城市经济资源绝佳的优化配置器，人气、物流、资金流集聚往往会使沿线形成一条“经济走廊”，因而其对途经区域的经济拉动作用不言而喻，有调查表明，每投资一个亿的轨道交通项目，可以带动GDP增长2.6亿。作为宁波城市外拓战略的重要保障，城市轻轨１号线将从高桥始发，同时贯穿宁波城市东西大动脉——通途路建设，将大大缩短交通瓶颈，并起到“建设一线，带动一片”的作用。
更为重要的是,轨道将缩短城郊的时空距离,有利于城市生活功能和相关服务产业的外移，人们的出行距离扩大到以前的2-3倍,在客观上加强了商场、旅游景区的辐射半径；同时居民外出活动的时间得到延长，带动了休闲、购物、观光等活动的夜间消费，以南京地铁为例，试行仅一周，中央商场夜间销售的比重前所未有突破30％。因此，轨道建设给规划地块旅游服务产品带来的是强劲的发展动力和广泛的设计选择。
●休闲经济——西方经济学家认为，休闲经济产生有一个基本条件：当一个国家或地区的人均GDP超过1000美元，民众就会有休闲需求，到3000美元时，就正式步入休闲经济的爆发期。2006年宁波市人均GDP已经超过6000美元，达到6568美元，其中鄞州区人均GDP达到6900美元，而浙江省人均GDP也已接近4000美元（3975美元）。宁波乃至整个浙江都已进入休闲消费的“井喷”期。
相比于占美国消费支出1/3的第一产业地位，浙江包括宁波的休闲消费比重都远远落后，其原因不在于市场购买力的不足，而是相应于庞大的市场消费能力，休闲设施在数量、质量和类型上都明显匮乏，整个城市甚至缺乏一个真正意义上的“RBD”（游憩商业区）。当然这也为宁波城市休闲产业的发展潜力所在。
3、结论与判断
以上分析恰从三个方面说明了规划地块在宁波城市发展宏观背景下所具有的优势：区域发展战略是地块开发的政策支持，轨道经济起到了发展推动力的作用，而休闲经济到来则表明了巨大的市场潜力。拥有政策支持、发展动力和市场潜力，则表明地块开发的时机已经成熟，而从城市空间、功能拓展的角度来看，更是到了必须开发不可的地步。
同时对区域发展战略和相应经济课题的思考，也在某些方面为下一步产品设计确定了基调：即地块开发必须考虑服务于未来城市功能的需要；主题设计应与城市功能布局对接，即从文化休闲功能中做文章；应考虑旅游休闲需求的融合，建设一个真正意思上的城市“RBD”。
二、文化内涵和旅游资源的商业价值剖析
1、梁祝文化特质的解析
对于旅游产品而言，文化内涵才是其最大价值、灵魂之所在，资源所蕴藏的文化机理往往决定了产品设计的方向。本案规划地块是梁祝文化产生的原生土壤，区域内拥有梁山伯庙、梁祝合穴冢及夫妻桥、寝宫等相关文化遗址，是中国梁祝文化研究会专家确认梁祝故事的正宗发源地。（区域梁祝旅游资源单体统计见下表）
梁祝文化公园旅游资源单体统计表
序号 名称 类型 等级
1 梁祝爱情文化 HBB（文学艺术作品） 五级
2 梁祝古迹遗址 EBA（历史事件发生地） 三级
3 梁祝文化公园 FAD（园林游憩区域） 三级
4 梁祝爱情节 HDB（文化节） 三级
5 梁山伯庙会 HCF（庙会与民间集会） 一级
因此开发主题的选择和产品体系的确定，都需要借助对梁祝这一最核心原生文化特质的解析。
⑴文化的根脉与情结
无论史料、民间传说还是实物都已证明，梁祝文化是宁波城市文化的重要组成部分。它根植甬城，从骨血中渗透着宁波城市个性，至真、至善、至美的东方情怀与商帮文化、佛教文化同出一脉，同时也影响着宁波人的生存方式和审美情趣——信为先，情为重。因而，从某种意思上，梁祝是宁波文化形象的一张“名片”。
⑵文化的内拓与外延
梁祝文化是宁波唯一具有世界影响力的文化品牌，被誉为“东方的罗密欧与朱丽叶”，同时国内四省六市（浙江宁波、杭州、上虞、江苏宜兴、山东济宁、河南驻马店）也已达成“宁波共识”，携手“梁祝”共同申报联合国世界非物质遗产保护。国际性文化认同意味着市场、知名度以及吸引力，这是旅游开发和推广中最为重要的资源。
梁祝文化并不是一个狭隘文化，而是具有包容性，涵盖和统领能力的大文化概念，作为非物质文化遗产，与之相关的文化载体已达15种以上，包括口头文学、诗歌、戏剧、小说、电影、音乐、电视、民间艺术、美术、宗教、建筑、雕刻、旅游、外交、体育等，这为产品设计提供了广阔的外延空间和多样的类型选择。
2、基于商业思考的文化开发取向
旅游经营归根结底还是一种商业活动，缺乏经济价值和市场需求的创意开发，都不可能获得持续的生命力。因此创意程序中，对文化要素商业价值的把握和发掘，是产品设计成功与否的关键所在。
就现有梁祝产品开发而言，其更多地还是停留在对梁祝文化本体的狭隘利用，缺乏消费关注点和文化要素的勾联，因而其产品形态停留在一种简单的都市人群观光层面上，并未真正调动潜在的市场需求。
而实际上，梁祝文化是具备相当数量的商业开发价值的文化要素。首先梁祝本质就是一个展现古典浪漫气息的爱情故事，而催生爱情的浪漫氛围恰恰是宁波城市所缺少的，也是现阶段市场所追捧的热点；同时爱情经济本身又是甜蜜产业的重要组成部分，仅以婚庆市场而言，其不仅包括婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰等相关行业，同时也与家电、家具、床上用品、室内装修、房地产、汽车、银行保险等40多个行业相关联。

爱情产业的消费模式表
 阶段 活动场所 消费特征 典型产业
1 恋爱 认识场所 学校、公司、旅途、聚会、会议、偶遇 追求者的消费（鲜花、情书、礼物、装扮） 婚介公司
  约会场所 校园、公园、街道、餐饮点、广场、郊外 约会者的消费（鲜花、餐饮、礼物、活动） 信息产业、休闲行业
  亲密场所 树荫、花丛、草地、宿舍、宿营、车内 有情人的消费（门票、餐饮、酒店、食品、首饰） 游憩行业
2 婚庆 男方场所 结婚住房 准新郎的消费（住房、家具、行头、婚戒、汽车） 房地产、商业
  女方场所 嫁妆存放地 准新娘的消费（床上用品、衣物、首饰、电器、炊具） 纺织业、电器业
  婚礼场所 宴请亲友之地 新人的消费（婚纱、请柬、宴席、车辆、仪式） 婚庆公司
3 蜜月 新婚之家 小家庭、双方父母家 夫妻的消费（饮食男女、保健品、日用品） 商业
  蜜月旅行 国内外新婚旅行地 夫妻的消费（旅费、住宿、度假购物） 蜜月旅游地
4 婚姻 丁克夫妇 家庭、工作地、假日休闲地 二人消费（供房、汽车、日用、婚姻纪念日、生日） 商场
  三口之家 家庭、工作地、幼教地、假日休闲 以孩子为中心（教育、休闲、游戏、婚姻纪念日、生日） 商场、学校、旅游地
5 变奏 同性恋者 办公室、居室、娱乐休闲场所 追逐知心、默契、孪生化的消费 “同志”用品专卖店
  失恋 单恋、拒绝、变心 失恋者的消费（喝酒、放纵、宣泄、徘徊、倾诉、试图挽回） 公司、单位、朋友
  离异 不谐、不忠、不累 离异者的消费（分割、诉讼、单亲、行李、最后的晚宴） 离开曾经的家
  死亡 夫死、妻死、同死 化蝶者的消费（爱的葬礼、爱的回忆、生死相随、爱的承传） 殡仪馆、故乡、定情地
其次，如上文所分析的那样，梁祝文化本身又是能统领多种文化载体的独立文化体系，尤其是具备与影视、音乐、动漫、游戏等新兴文化形态的融合能力，从而形成一系列多元化创意性的文化消费需求。
3、结论与思考
由此而见，梁祝文化从内容上具备涉及面广、易泛化的特点，以及与生俱来的市场适应力，具有多业态的融合潜力。因此设计不应受梁祝故事自身内容的约束，而是应该借题发挥，依靠“梁祝文化”这张牌，做足“浪漫文章”，通过与文化、商贸、休闲、旅游等多业态的融合，实现“经济价值”最大化。而广泛意义上的爱情主题，才是地块开发的最佳适宜的选择。
三、甜蜜产业分析、发展趋势及启示
1、中国与全球背景下的婚恋（甜蜜）消费热潮
受全球经济热潮的影响，世界范围内甜蜜产业不断升温，最为重要的表现在婚庆消费和婚恋交友（恋爱经济的一部分）的高速增长。每年都有数亿对已婚夫妇举行婚庆纪念活动 ,婚庆消费数额另人瞠目。而据美国兰德公司的一份研究分析报告显示：到2010年,全球每年的婚庆消费将达数千亿美元。
同时，iResearch艾瑞市场咨询公司根据美国有线新闻网（CNN）报道整理发现，美国婚恋交友网站用户超过6000万，市场规模达高5.26亿美元，预计到2008年将超过6.5亿美元。
受全球化消费趋势的影响，再加之70年代生育潮的作用，中国婚恋产业也正步入一个“井喷式”的黄金发展期。与国外相同，起主导作用的依旧是婚庆和交友，以下一组数据恰好说明了这一点：
●1.1亿——据IResearch(艾瑞)的研究显示，2005年中国网上交友用户数已达4640万，预计至2008年将有1.1亿中国人选择网上交友。
●1000万——据民政部门统计，我国每年有1000万对新人喜结良缘，同时我国80年后人口出生率高达21％，随着21％的人口陆续进入结婚期，在可预计的五至十年内，中国将进入又一个结婚高潮期。
●2500亿——目前，我国每年因婚庆而产生的狭义消费已高达2500亿元人民币，占国民生产总值的2.5％,预计五年内这一数值将有望再翻一番。
2、中国婚恋产业发展趋势和特点
⑴消费内容多元化，而产业的上下游企业脱节
根据中国婚博会组委会对京津地区拟结婚青年，《2004-2005年新婚用品、服务主要首选和候选品牌》调查问卷统计显示，平均每对新婚夫妇为结婚花费在12万元人民币左右(并且不包含房子和汽车消费),而这笔消费涉及婚庆礼仪服务、婚纱照、婚宴、金银首饰、服装、家具、电器、烟酒糖、纪念品、蜜月旅游、交通、床上用品、化妆品以及房屋装修等多个领域(同时要购买商品房和汽车的新人还需花费数十万元，详见右表)。
面对多元化消费需求，产品现状却处于一种无序竞争状态，各消费内容的上下游生产商间缺少交流和整合，各自为战，服务品种单一重复，消费者对每一个消费内容都要经过多处奔波比较后才能做出选择。产品形式与空间的脱节，造成整个消费过程往往持续时间过长，同时加剧了企业竞争与内耗。
对于多元化消费和无序竞争之间的矛盾，最佳的解决之道是行业强强联合，借鉴国外商圈模式，在一定地理区域内，以婚恋消费需求为导向，所有企业部分或完全围绕这一主题，以产品、服务为纽带结成一种具有价值增值功能的战略关系网链。以需求拉动型产业链的形式，将上下游企业、各环节合作伙伴紧密串联，从而实现商家消费者共享资源。
⑵消费需求高低端分层，且愈加追求个性
婚恋产品消费需求呈现两极化发展趋势，一方面大众型的婚庆产品仍然供不应求，另一方面一些针对高端市场的服务产品预定者络绎不绝，如动则数十万元的婚礼秀，一条龙的新娘包装设计等。仅每年上海新人中有5%属于高层消费者，有10%具有准高层消费潜力。
同时各类个性化消费和“主题”婚典也将成为一种行业趋势，传统婚俗的回归，欧式教堂婚礼的侵入，超越空间的婚恋场所选择（游乐园、水底、空中、船上等），以及独特的婚恋策划和创意，都是我们在产品设计中值得关注的市场热点。
⑶婚恋消费的永恒性及“中间大，两头小”市场现状
值得注意的是，婚恋（甜蜜）产业并不等同于婚庆产业，其应该包括人们在恋爱和婚姻过程的各个时期的不同消费需求：当人们没有爱情时，他们需求去寻找爱情，产生了恋爱经济；当爱情到达一定阶段时，需要用婚姻去维系家庭，造就了婚庆产业；而当爱情消逝之后，人们需要用各种方法呵护爱情，这就产生了“保鲜”需求。由于人类对爱情主题的永恒追求，决定个体每时每刻都处于这三个阶段中的任意之一，这就形成了消费需求的永恒性。
相对于这一永恒的消费动力，现有市场表象则呈现出“中间大，两头小”的格局，即更重视婚庆产业的发展，而恋爱经济、保鲜需求无论从产品还是市场关注上，都属于相对空白的区域。值得注意的是，这三个阶段之中时间最短的就属婚庆产业（又叫新婚消费产业），它仅是为处于家庭生命周期中的新婚阶段（包括婚前准备、婚礼庆典、婚后蜜月等时期）的新婚人群提供系列产品和全面服务的行业集合。
相对而言，另外两类产品消费持续时间更长，这就意味其中蕴藏着重复消费的可能性，尤其是恋爱经济，其市场潜力颇大，而现状利用则仅是其冰山一角——集中于网络交友等虚拟手段，而情侣商品，爱情智业（咨询、培训），实景交友（各类相亲会）还都存在巨大的开发空间。
梁祝爱情品牌的产业适应表
 阶段 场所特质 产品类型举例 品牌集成
1 恋爱 认识对方 鲜花店、情书在线、蝴蝶礼品、男士着装、蝴蝶化妆舞会 世界名牌“蝴蝶恋人”
  进行约会 爱的花园、蝶形棒棒糖、蝶与花包装纸、情书文具、咖啡茶语 
  彼此亲密 定情系列、初吻、花前月下、同窗之恋、甜蜜DIY、木石前盟、红绳广场、爱情大片、徜徉爱河、情侣用品 
2 婚庆 一站式婚庆服务中心 爱巢产供修、新房家具、婚纱影楼、婚礼珠宝、香车宝马 梁祝婚庆公司
   彩蝶家饰、蝶舞霓裳、温馨内衣、梁祝首饰、蝶尚电器、结婚礼品 
   梁祝酒店（婚纱、请柬、宴席、车辆、仪式、演出、纪念松） 
3 蜜月 蜜月超市 万松园牌新婚保健品、日用品、书籍、影碟、甜蜜用品 万松园蜜月旅行中心
   万松园蜜月宾馆（拜谒、美食、游泳、滑冰、花房、二人画舫、婚姻纪念日） 
4 婚姻 伉俪花园 《伉俪》时尚杂志、伉俪烛光晚宴 伉俪花园家政公司
   伉俪托幼中心、亲子乐园、梁祝音乐培训中心、梁祝体育中心 
5 变奏 失恋者俱乐部 blues吧、倾诉中心、声讯台、旅行社 天涯芳草
  离婚餐厅 律师事务所、晚宴及梁祝音乐会单亲乐园 再别草桥

        定 位 篇
一、总体定位——“东方爱城浪漫地”
根据区域的地理特征和战略定位，本项目应充分挖掘梁祝文化、乡俗风情、宁波历史文化人文景观等特色资源，以梁祝文化为主题，重点发展文化观光、婚恋基地、姚江休闲等区域特色旅游产品，逐步完善旅游休闲服务配套体系，形成融观光、休闲、购物、度假为一体的滨江爱情胜地。
这一定位体现梁祝文化与经济效益的结合，爱情主题与浪漫氛围的结合，从而构建一个以爱情为主题，多业态组合的文化产业园。其主要方向是打造爱情主题乐园，建设婚恋购物天堂，开发浪漫休闲居所，营造浪漫爱情景观，健全配套服务体系。
——梁祝爱情城。梁祝城以梁祝文化为核心，弘扬和传播中国传统经典爱情文化，拓展现代爱情文化理念，广泛进行爱的教育。
——旅游爱情城。着力体现梁祝文化的精粹，彰显梁祝的文化魅力，强化民俗风情与人文生态的体验，旅游项目发展主要以时尚婚恋与民俗风情结合为主，打造具有浓郁东方色彩的浪漫爱情圣地。
——生活爱情城。在文化和旅游的基础上，依托姚江和西城片，将资源与市场连接，与宁波人的生活方式相联结，发展满足当今时尚生活需求的婚庆服务项目，形成婚恋一条龙服务的产业链，让“浪漫之都、蝶舞水乡”融入城市的社会生活当中。
二、定位所引发的内外因思考
国内已有许多以爱情为主题的旅游产品，而大连、成都等城市也着力打造浪漫经济，我们认为梁祝能够实现“东方爱城浪漫地”的定位是基于以下比较思考：
----首先梁祝是中国四大传统爱情故事中唯一的“落地”景区，同时经过多年实际开发，已经成为了国家4A级旅游区，并拥有了30万/年的市场基础，“若要夫妇同到老，梁山伯庙到一到”的口碑在宁波已经深入人心。
——其次梁祝是中国所有爱情主题产品中最具有世界影响力的内容，且各梁祝遗存区已经正式向联合国教科文组织联合申报梁祝为世界非物质遗产，世界性影响力决定产品的开发起点和市场认同度。
——梁祝拥有多年以爱情主题节庆产品开发经验，包括“中国梁祝爱情节”，2006年“梁祝万人相亲会”等，这为景区积攒了良好的口碑和知名度，达到了“以节促旅”的目的。
——规划地土地条件成熟，在2005年即完成公园周边土地的置换调整，为扩大规模的综合性开发提供了保障。
以上四点决定“梁祝”相比于中国其他爱情主题而言，是中国现阶段最适宜开发“甜蜜产业”的集聚区，最具“东方爱城”之相的开发价值。
三、分期目标定位
近期目标定位（2007-2010）：立足本地与周边市场、实际项目对宁波商贸、旅游、文化保护、城市建设等方面推动作用。具体而言，包括以下子目标：
——中国梁祝文化的“母舰”；
——宁波婚庆市场的地标和资源整合器；
——宁波最具代表性的旅游观光地（5A级旅游区）；
——宁波城区西延的“推进器”和启动区块。
远期目标（2010-2020）：形成国内乃至世界范围内市场吸引力，打造国内独一无二，具有世界影响力的爱情主题产品。其包括以下几个方面：
——以爱情为主题的国家级文化产业基地；
——宁波城市浪漫空间、RBD休闲区；具有全国乃至世界影响力的婚庆产业基地；
——中国婚恋旅游的先行者，使宁波成为与维罗纳、拉斯维加斯等并称的“爱情圣地”和“婚恋天堂”。
四、功能定位
“梁祝爱城”将成为以梁祝文化为核心的爱情主题新城，其主要功能围绕人们一生的爱情，从“相识、相知、相恋”到“相爱、相守”进行展开，将成为人们的爱情起跑线，婚姻加油站：
●情爱旅游休闲：包括恋人休闲、蜜月旅游、家庭婚庆的生活旅游。
●购物服务：宁波市婚庆商品与服务的集中消费区域、购物方面包括服装服饰、钻戒珠宝化妆品等。婚礼服务包括婚庆策划、摄影、婚纱租赁、鲜花、婚车出租等。
●婚典婚庆服务：具有举办各类传统、现代和新奇的婚典婚庆的场所和一条龙服务，包括婚典婚庆仪式、婚宴以及各类住宿服务。
●大型活动：包括举办各类以梁祝或爱情为主题大型演艺活动、节事庆典活动以及商业秀场。
●游乐与教育：针对恋人、新人以及婚庆家庭宾客的游园观光和游戏娱乐和教育活动。包括爱情教室、真爱课堂以及缅怀梁祝的纪念活动。
●爱情文化创意及其相关的商务会展：依托婚庆服务市场，与宁波本地玩具、服装、广告、影视制作等结合，发展国内顶级的以爱情文化为主题的创意产业。
五、形象定位
依据梁祝项目的地脉、文脉以及旅游市场感应分析，挖掘文化板块中最具文化底蕴和地方个性的特色内容、项目最为耀眼的文脉是“梁祝爱情文化”。因此旅游发展必须围绕“梁祝爱情文化”进行内涵性扩张，形成对梁祝爱情的形象支撑和延伸，树立“东方爱情城”内涵丰富的和谐区域形象，建立大港光环下的“梁祝文化韵”旅游形象。以此作为旅游形象定位的出发点，旅游形象总体定位为：
“梁祝文化韵，东方浪漫城”
“东方爱情城”既是“梁祝文化韵”的内涵，也是“梁祝文化韵”的扩张和延伸。“梁祝文化韵”突出了项目文化的建设发展。东方爱情城则映射出时空交融的爱情胜地环境魅力。空间上“东方爱情城”是“梁祝文化韵”的具体载体；时间上“梁祝文化韵”是“东方爱情城”的传统魅力。“韵”突出了依托文化的“历史民俗”韵味，衬托出东方爱情城的魅力。
形象口号可提炼为：梁祝韵?浪漫城
六、发展思路
通过以下四方面发展策略的选择，实现“东方爱城”主题产品的全方位打造。
——在发展节奏上，以快打慢，先入为主，以速度率先征服市场。
——在市场选择上，本地消费和外来观光重叠，综合考虑婚庆、恋爱、保鲜需求，形成爱情大市场观。
——在产品体系上，产业集聚，商旅联动，多环节支持，一站式消费“一生之城”。
——在设计意境上，从文化培育入手，以浪漫爱情的“气场”营造促进产业发展。
七、市场定位
——“扎根宁波，对接长三角，辐射国内外”
基础市场：以宁波大市的新人、情侣、家庭的婚庆婚典、休闲娱乐、商务会议为重点营销对象，兼顾其他。
一级市场：以上海为代表的长三角地区的家庭婚庆、休闲旅游、蜜月旅游为重点营销对象，兼顾其他。
二级市场：国内蜜月旅游、爱情朝圣及国际文化交流、商务会议等为重点营销对象。
八、商业形态的选择
整个项目采用开放式园区的形式，具体而言以下几种设计形态：
●现代综合型商业休闲（休闲mall）
这是最普通的商业休闲项目，在新城新建形成的婚恋精品商业步行街区，其主要功能是购物。这类街区也包括了主题型分类商业街区，比如钻石、服装、鞋、玩具、家居等等。
●文化及民俗特色休闲
借用民居街区进行改造，提升风貌，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区，最具名片意义的风情街区。进一步的发展，形成了以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。
●滨水休闲
滨水休闲商业街区，比如滨水商业街，酒吧街，餐饮休闲街等等；滨水休闲总是以滨水公园为依托，把水与生态园林环境结合起来，形成优美的露天休闲环境。
●不夜城市与酒吧休闲
酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于周边生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在中心区域，形成了一批酒吧街区，打造出夜生活区，成为城市旅游的重要项目和城市居民休闲的亮点。
●特色餐饮及特色主题酒店
餐厅饭馆茶坊，是中国最具商业活性的行业；可以说，中国人的社交生活80％在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域。借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往能成功打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销，推动区域发展。对于大多数旅游休闲地，民俗酒店本身就是吸引物。
       产 品 篇

一、现状整理
本项目位于宁波城西鄞州区高桥镇境内，距宁波城区4公里，场地以道路、驳岸为勘界依据，东北涵现梁祝公园，东至梁祝村，西南接规划通途路，西北抵姚江沿线，地块呈双翼蝴蝶状，总面积706亩。
地貌特征：场地高程在1.9-4.2米间，高差不超过3米，除凤凰山外,地势平坦。区内有两条主要河道，南北线长约500米，东西线约300米。
用地现状：除现状占地260亩的梁祝公园外,多为耕地、林地、规划拆迁的农村居住地及部分交通用地（梁祝路）。
即成景点：现有梁祝公园总面积260亩,为国家4A级旅游区,是以梁山伯庙为主体，梁祝故事为主线的风景旅游区。主要景点包括梁山伯庙、万松书院、蝶恋园、梁山伯古冢、祝家庄、百龄路、夫妻桥、凤凰山和占地30亩的大型化蝶音乐广场等建筑群及绿化园林。
市场基数：梁祝文化公园年游客量22万人，此外2006年举办第三届梁祝爱情节游客数约5万人，相亲会3万人。
二、空间结构设计
1、空间组织原则
从地形上看，规划地块自然形成了一体两翼蝴蝶状形态，并由现有路道系统和地形特征分隔成三个相对独立又紧密联系的区域。结合这一空间结构特征，以及相应的历史文化遗存和景观风貌，我们确定了如下的空间组织和设计原则：
●文化性与空间性的统一
即追求“神在和形在”的统一，其“形为蝶，意在恋”，通过空间组合、环境设计将梁祝——这一宁波古老爱情传统的内在精神世界演绎出来，以项目和建筑的实体渲染精神上的爱情氛围，即“气场为先”。
●开放性与历史性的统一
在尊重历史的前提下，真正实现“古为今用”。在设计中决不可陷入到对历史和传统的简单重复和模仿的机械论中，要将传统历史作为一种概念，一种意识贯穿于设计，从而实现当今社会中所需的商业和旅游价值最大化。
●集聚性与连贯性的统一
在项目设计和开发中，以追求空间的相对集聚为原则，以降低开发成本和营运支出，而集聚并不意味着分割，各相应区域都有文化和空间的线索将其联系，从而维护内容和体系的完整性。
●整体性和分步性的统一
在开发中，不仅要充分考虑到各区域内资源的组合，形成一个完整而明确的主题和发展方向，同时在实际建设过程中，需根据项目的建设难度、重要程度实现分段分区逐步展开。当然开发时序选择上要以不损害整体主题的表达为前提。
2、空间意境和脉络
策划将“相识、相知、相恋、相守”恋爱之曲的四个华彩乐章，时序性安排于空间结构之中，是对不同阶段“爱情产品”需求的细化和整理，实现功能和市场的“对号入座”。
同时四个乐章在空间上的时序性延展，又实现了“起、承、盛、合”的情绪变化，蕴藏着完整、睿智的爱情哲理。这一设计包含着两个层面的内容：在物质层面上实现人们对不同恋爱产品的需求和针对性选择；在精神层面上实现“真爱教育”，向社会传递真诚、理解、科学的爱情观，最终实现“因为梁祝，我们相识、相知、相恋、相守”的社会影响力。
⑴相识篇
乐章主题：与子携手——邂逅
空间落实：现状梁祝公园
风格解读：初识即缘，历史一次次不经意的邂逅成就了多少才子佳人，古典、传统风格中的雅致、脱俗、含蓄是爱情之始最好的击火石。因而设计为含蓄内敛的传统风格。
针对市场：主要针对单身一族市场设计，现代社会的快节奏和孤立往往使其丧失了与异性相识的空间和时间，凤凰山西段单身情街的设计就为这类人群提供相互认识的平台，东段的情人花园和定情谷则为希望进一步了解对方的年轻人提供了私聊的环境。爱情命相馆及夜市的假面舞蹈为此增添了浓厚的“缘分”主角。
⑵相知篇
乐章主题：与子眷恋——缠绵
空间落实：凤凰山西侧正对的滨江地块以及延伸出的蛇形岛区
风格解读：相知既久，爱情已行驶在快车道，浪漫成为爱情必不可少的油料，此时欧式风格环境更易让人产生联想，当然实现相识篇——相恋篇的风格过渡也是此区必不可少的作用。整体风格欧陆浪漫为主，少量古典建筑实现过渡。
针对市场：面向已进入热恋期的男女青年，这一时期爱情需要更多的两人交流，因此设计中更注重情调酒吧、茶座、影院等私处空间的安排。当然给爱留下记忆也是这一阶段年轻人的普遍想法，月老祠的同心牌、工坊中的手工DIY，誓言广场上的爱情宣言都是因此而设计。
⑶相恋篇
乐章主题：与子姻缘——盛大
空间落实：由规划路网围合成的梯形地块
风格解读：婚姻是爱情曲线的最高峰，这里拥有的是热烈、奔放和情感的完全迸发，因此设计中更注重繁华、热闹的商业形态展现。
针对市场：针对婚姻经济的各种需求而设计，既有婚纱饰品、情侣礼品为主题的商业街区，也有未来用于发展婚礼策划、服务、教育、培训等爱情智业的创意产业园区；既有面向传统婚宴、婚礼的酒店、教堂、专用草坪区，同时也有个性化婚礼所需的大型广场、游艇、仿古街区等设施。
⑷相守篇
乐章主题：与子偕老——闲适
空间落实：以凤凰山为中心的环水岛
风格解读：当爱情迈向婚姻，意味着生活重回宁静，当然生活不能没有涟漪，与平静之中寻找初识的激情，享受生活的闲适是摆脱“七年之痒”不错的选择。设计风格平静之中蕴藏着欢快，更显生活情趣。
针对市场：研究表明，爱情是源于一种叫多巴胺的化学物质，婚后30个月这种物质就会明显衰退，就容易导致“七年之痒”的产生。面对那些需要的爱情“保鲜”人群，爱情大挑战的合作性项目以及回首广场的爱情信物会唤醒人们对对方的点点回忆，当然如果调解失败，到离婚殿堂里选择平静、友好的分手也是一个不错的选择。婚后“保鲜”在中国已日趋重要，而此类服务在国内尚属空白，因此具有巨大且持久的发展潜力，并以此向社会传递理性、科学的爱情观。
3、空间结构与机理
根据彩蝶状地形特征，形成“一体两翼”的空间格局，划分出三个主要的功能区块：即以婚庆产业为主的“爱情城堡”为核，反映恋爱文化的“恋之风景”和开发产业扩展和延伸的“创意基地”为辅的格局。实现以一个广场为中心，三条商街为纽带，串联六个浪漫主题园的产品格局。
在这一总体格局指导下，实现市场、风格、产品、空间发展的四种机理性变化：
●在市场方面，由西至东实现“相识——相知——相恋——相守”的四种市场类型对应；
●在景观风格方面，由西至东呈现出“古典——现代——时尚”的自然过渡，形成“城、街、园”的耦合分布，使业态之间相互扭结，相互促进；
●在功能产品上，环绕形成“花园——商业——游乐园”的不同功能和产业形态；
●在空间发展上，形成由“中心——两翼”拓展的发散性发展模式。形成以广场为中心，爱情创意园为主的爱情智业，礼品街区为主的爱情商业以及新娘街、酒店、教堂等构成的婚礼服务业三大产业基地聚合环绕展开的格局。
三、重点项目策划
1、梁祝故事园
为现存梁祝的主体景区，未来在环境整理的情况下，仍将用于梁祝爱情文化的集中展示区域，包括蝶恋艺术苑、蝴蝶生态园和梁祝祭奠场所。
⑴梁祝祭奠场所
以梁祝庙和墓为核心，包含有“草桥结拜”、“三载同窗”、“十八相送”、“楼台会”、“化蝶团圆”等景点。未来规划应重点考虑游客动态参与性项目的设计与改造。
⑵蝴蝶生态园
以“蝴蝶与伴侣相伴终生”为概念，可提供蝴蝶标本、蝶形工艺品、蝴蝶服饰、蝶形民居、蝶形景观等展示内容，同时也能让游客亲身参与蝴蝶捕捉、辨别的乐趣，普及相应的自然生态知识。
⑶蝶恋艺术苑
以梁祝文化为依托，以梁祝造型艺术展示（面向国内知名艺术家征集作品），现场乐舞表演，游客参与制作等方式归纳和展现梁祝在音乐、戏曲、舞蹈、诗歌、外交等方面的成就。
2、恋爱花园
提供各种类型的恋爱场所和环境，通过各种创意性产品设计，营造恋爱氛围。包括情调酒吧区、爱神旅馆、誓言广场、定情谷、情人花园、实景交友平台（单身情街、命相馆、月老祠、爱情工坊等）。
⑴实景交友平台
以单身情街串联命相馆、月老祠、爱情工坊等功能个体而形成，单身情街表面看起来是出售各种爱情纪念品的仿古商街，实则为单身男女量身打造的实景交友街区，来这里顾客只限于单身的男女。白天他们通过选购商品观察意中人，晚上则通过定期的仿唐、威尼斯风格的街市假面聚会来认识异性。同时街区还有大量与单身有关演讲，诸如“单身的钱财管理”、“遇上意中人时该怎么办”等。街区建议通过与各大交友网站合作，以会员制的方式经营。
爱情命相馆位于商街之中，以塔罗牌、水晶、卜卦等形式为男女青年牵线。
月老祠仿古制式修建，既具有参观朝拜的功能，同时情侣还可在此系同心牌、求红绳，留在爱的印证。
爱情工坊中可利用专业的原料和模具，进行情侣手工DIY的制作，如爱心陶器、爱心巧克力、爱心香皂等。
⑵誓言广场
一个由爱情银行、誓言墙和电子屏幕组成的广场区间，主要用于爱人之间的相互表白。游客可将自己对爱人的情话写在便贴上，贴在三面环绕广场的誓言墙上，也可通过以手机短信的方式通过电子屏幕将爱情宣言“公告”出来。情侣们也可选取对方的一件贴身物件当作爱情信物，将其存入爱情银行，作为未来甜蜜回忆的见证。
⑶情调酒吧区
沿着蛇形小岛水岸布置的滨水街区，采用植株、喷泉、灯光、雕塑相组成的方式，形成具有浪漫气息的休闲江景走廊，供恋人在其中散步、徜徉。同时间隔性散布以酒吧、影院、餐厅、茶座等服务性设施，为情侣提供相应的消费和逗留空间。
爱神旅馆位于酒吧区中，是为未婚男女撮合姻缘的个性化旅馆。旅馆将未婚宾客按性别分楼层安排住宿，女性住二楼，男性住三楼，住客在装修典雅、摆满鲜花、浪漫音乐萦绕的酒吧、娱乐室、游泳池旁等场所与异性接触，联络感情。
⑷定情谷
包括蝴蝶谷、相思湖畔、情书博物馆、定情树等产品组合。平地造谷，遍植花木，培育蝴蝶，在相思湖畔布置以定情为概念的主题小品群，如“不见不散”、“木石前盟”、“三生石”、“望穿秋水”等，情侣可在谷栽种定情树，具有纪念意义。
⑸情人花园
于平地遍植花草，以网格状树墙将区域划分成一个个“绿色包厢”，内置长椅，是青年男女私聊的隐秘两人空间。
3、爱情训练营
通过纪念、回忆以及相应的爱情游艺类产品设计，提高恋人依赖感和勾起对爱情往事的追忆，包括爱情大挑战、回首广场、爱情加油站、爱情纪念园等项目。
⑴爱情大挑战
通过游艺项目，增强夫妻合作感和依靠感，包括拓展训练中的双人合作项目（如空中吊桥、同舟共济、高空蹦极等），通过夫妻合作努力以达到发现对方优点，从而珍视对方的效果。此外还可设置嘉年华类的大型高空游益项目，使女性在高空刺激和恐惧的条件下增加对男性的依赖感。此外此区域还可举行空中（气球、水上飞机）和水上（游船）婚礼等个性化项目。
⑵回首广场
与誓言广场相对设计，是誓言和爱情信物的提取区。由中心花坛、回首墙和爱情提款所组成，将誓言墙上贴放一年以上的便条迁到回首墙上放置，供当年恋人寻找往夕的真爱记忆。寄存期已到的爱情信物也能从爱情提款所中提取。
⑶爱情加油站
位于步道两边小型爱情诊所，类似于教堂的忏悔室，濒临分飞的劳燕若想和好如初，可向室内的心理医生倾诉苦恼和想法，通过爱情专家的指点迷津，为已形同陌路的爱情加油。
⑷爱情纪念园
具有爱情留念功能，同时当婚姻无可挽回的情况下，也可选择在此办理一场简单的离婚仪式，在仪式上即将分手的夫妻俩互还信物并互祝对方生活美满，来一次友好的分手。
4、婚庆活动广场
由同心广场、爱神大道共同构成了一个以水景点缀、分割外高内低的堡垒状广场区。爱神大道是整个广场的对称分割线，通过月老门、鸳鸯戏水（景观水道）、爱情圣道、同心广场、爱情圣火台一直从景区主入口延伸至水中，起到了一个景观中轴的作用，是专为大型婚典精心设计的一组项目景观，整个活动的情侣入口和活动发生区（如穿月老门、踏红地毯、点爱情圣火、戴同心戒指等）。
广场可用于大型婚典（梁祝婚俗文化节）、商业秀场、大型演艺活动举行，同时还可举行热气球、游船等个性婚典。
5、西式婚礼风情园
是西式风格婚礼、婚宴的举办场所，由蝴蝶酒店，欧洲园、美洲园、亚洲园三个半围合的建筑群以及教堂、婚礼专用草坪区组成。
⑴蝴蝶酒店
以承办婚宴、婚庆住宿、蜜月旅行为主的主题酒店，也可承办各类商务、会议、学术活动等业务，设计注重浪漫、典雅气息的营造，拥有专门为婚庆住宿准备的个性化情侣套房，同时拥有更多类型各异的大小宴会厅，厅堂空间适宜以轻质隔断墙分割，满足不同规模婚宴的需要。
⑵欧洲园、美洲园、亚洲园
专用于独立、小规模、个性化婚典的建筑，主楼用于宾朋住宿，园内则可举行室外小型婚宴。此外还具备中秋茶话会、企业团拜会、年夜饭、自助餐会议等服务功能。
⑶教堂、婚礼专用草坪区
位于三园围合方形地块，由小型婚礼教堂和大面积婚礼专用草坪区组成，用于婚礼宣誓和室外婚宴等西式婚礼服务内容的需要。
6、民俗婚庆风情园
中式风格的婚俗体验、婚纱摄影及复古婚典区，包括江南婚俗村、民俗婚庆村以及QQ情侣村等产品，具有旅游和婚庆双重功能。
⑴江南婚俗村
以宁波“十里红妆”特色婚俗活动为设计主题，通过实景真人演出表演表现江南（尤其是宁波）民间传统婚恋文化。
⑵民俗婚庆村
选举典型民族婚庆文化为切入点，形数个不同民族风格的婚姻村庄，以实物和表演等形式表现婚礼筹备、用具、音乐、洞房以及传统习俗等各方面内容。
⑶QQ情侣村
为情侣生活、娱乐社区，重点打造情侣公寓、情侣旅馆、情侣酒吧、情侣餐厅等场所，营造现代情侣生活真实秀。
7、爱情创意园
通过对梁祝品牌文化内容的拓展，形成以爱情为主题，包含动漫、游戏、服装设计，影视音乐制作、文化创意以及婚恋品牌研发等内容的创智型文化产业基地。
8、爱情智业街区
是爱情智业行业集聚区，主要提供各类爱情服务产品，包括各类交友网站、爱情咨询公司。当然其中也设计有一系列爱情特色产品服务，如教授夫妻之道的婚前培训俱乐部，仿造拉斯维加斯设立的吸引各地情侣前来结婚的二十四小时婚姻登记处，以及仿造英国设立的爱情保险公司等。
【链接：英国有一种奇特的保险险种——爱情保险。经营该险种的保险公司，生意很是红火。凡是已婚夫妇均可购买爱情保险，每对夫妇每月只须交5欧元的保险费。投保后，如果夫妻不能白头偕老而闹到离婚地步时，被遗弃的一方可以获得5000欧元的保险赔偿金；如果夫妻能和睦相处达25年之久，则可以获得9000欧元的奖金；如果夫妇中有一方在保险期间死亡，另一方可以从保险公司那里领到1000欧元的抚恤金。】
9、婚礼服务街区
即新娘街，是礼服租赁、婚纱摄影、花车、婚礼策划、司仪伴娘公司、婚礼摄影等业务的专用婚礼服务商业街。沿街挂满了各式各样的新娘礼服，橱窗里的“新娘”更是打扮得妩媚动人，整条街充满着婚礼的喜庆气氛。
10、婚恋商业街区
情侣名品街，是集中销售的大型婚恋产品“shopping mall”，形成长三角地区品牌最齐全、类型最多样、消费最档次的一站式婚恋商业街，涉及服装、珠宝、床上用品、家私、婴幼儿及孕妇用品等产品门类。
四、爱情节庆活动策划
1、提升中国梁祝爱情节为国际梁祝爱情节
依托现状每两年举办的中国梁祝爱情节，结合婚恋商贸活动，提升品牌形象，策划本区将举办系列国内外的大型节庆活动，具体有梁祝国际爱情文化活动周（包含万人相亲盛会、连理河情侣荡舟赛、世界经典爱情音乐剧、国际爱情书画摄影展等）、世界婚恋品牌产品展示周（包含国际时尚婚纱秀、国际婚服设计大奖赛等）、中国婚恋产业之星评选活动（包括婚庆公司、婚庆酒店、婚庆用品生产厂家等十佳的评选）等。
2、争办2013年亚洲婚礼文化节
亚洲婚礼文化节是一项以维护和弘扬亚洲各国婚庆传统文化为目的的国际性的顶级精品盛会，1995年，由中国、日本、韩国、印度尼西亚、印度、泰国、马来西亚等7个亚洲国家共同发起，并由7国轮流申办。成都已在2006年11月成功举办过一次，宁波也应积极争取申办下届2013年的亚洲婚礼文化节，以进一步提升梁祝品牌影响力。
3、不定期举行爱情主题节庆活动
尤其应抓住七夕、情人节等节庆消费热点，举行诸如2月14日再一次亲密接触（情人节），9月蝴蝶风筝比赛（每年一度），10月蝴蝶标本创意制作大赛，12月情歌节以及不定期的同城相亲会等活动。
 
       开 发 篇

一、经济效益分析
1、旅游市场预测
本案以国际旅游发展大趋势、中国旅游发展趋势及宁波市旅游业发展前景为背景，结合项目的自身特点，在充分考虑各种机遇和外部影响因素的前提下，预计近期各区块新建内容完成后，如果营销工作做的好，国内客源会有一个高潮期，进一步地随着宁波市经济的快速发展和人们收入的提高、闲暇时间的增多，国内客源会持续稳定高速增长，海外客源也随着知名度逐步增加。
⑴宁波市旅游人数增长率概况
2002-2006年宁波市入境旅游者、国内旅游者增长率详见下图。
⑵年接待旅游人数预测
按照快速和平稳相结合和实事求是的原则，近期提高“东方爱城”的知名度，以增加旅游者人数为主要目标，并不断提高旅游者的消费，中期和远期以提高旅游质量，以增加旅游者的花费以及旅游的次数为主要目标的指导思想，将各时段的游客年均增长率按不同方案确定。按复利增长率公式Pt= P0（1+r）t进行预测，其中Pt为预测年份的游客人次，P0为基年游客人次，r为不同时段的年增长率，t为预测时段。以2007年预测的40万游客为基数，按照下面的三种方案，2010年，年可接待旅游者81.6-112.3万人次，2015年，年可接待旅游者203-417万人次，远期2020年，可以达到年接待游客327-838.7万人次。考虑到影响游客增长率的不可预见性因素较多，所以本次研究方案以中方案为基准。
游客数量预测表
时段
方案类型 2007 2008 2009 2010 2015 2020
 客源 客源 增长率 客源 增长率 客源 增长率 客源 增长率 客源 增长率
低方案 40 42 5% 45.4 8% 81.6 80% 203 20% 327 10%
中方案 40 42.8 7% 47.1 10% 94.2 100% 287.5 25% 506.7 12%
高方案 40 44 10% 50.6 15% 112.3 120% 416.9 30% 838.7 15%
注:上述预测综合考虑了本地消费和外来旅游人群
2、规模容量及投资匡算
规划区陆域面积约50万平方米，可建设土地近10万平方米。其中，优先开发建设用地52580平方米，占总用地的10.5%。预计总投资为15亿元人民币。
3、旅游综合收入预测
在近2年多的时间内，增加新的景点景观和接待设施后，使新项目包含吃、住、行、游、购、娱的内容，具有过夜和休闲度假的条件和设施，这样就可以大大提高项目的档次和水平，加上外部内外交流环境的改善，东方爱城乃至宁波市有效的促销宣传和精心管理，将吸引更多的旅游者前来。
旅游收入预测表

2007 2010 2015 2020
游客（万人次） 40 94.2 287.5 506.7
人均消费（元/人） 80 100 150 300
旅游收入（万元） 3200 9420 43125 152010
成本费用及其他（万元） 800 3768 19406 68404
净收入（万元） 2400 5652 23719 83605
游客的消费即旅游业的营业收入，营业收入减去营业过程中必须要支付的成本后，就得到净收入。目前到梁祝文化公园的游客人均消费60元左右，预计到2010年，项目改扩建产品基本完成后，随着婚恋、蜜月和婚庆市场的大开发，人均消费可以达到100元；到2020年，预计在景区的消费能够达到150元。
经验表明，由于旅游设施的耗费不直接体现在旅游业的经营成本中，因此，流动性经营成本在营业收入中所占的比重一般较小，为25%左右；考虑到配套设施在运营过程中的磨损和折旧，需要通过营业收入来回收。估算年经营成本和年设施磨损费用之和占年营业收入的40%左右；2010年以后由于劳动力成本和物耗等费用上升因素，达到45%左右（平均折旧率为增量的10.0%）。以2007年预测的2400万元净收入为基数，2010年净收入可达5652万元；2015年，净收入可达23719万元；远期2020年，净收入可达8.3亿元。
4、收益内容预测
预测规划收益主要来源于以下几个方面：普通游客消费；交友中介和场地租赁费；恋人休闲、蜜月旅行消费；广场活动场地及广告牌租赁费；结婚用品、礼品消费；各类婚宴、婚礼组织（尤其是个性化婚礼）消费；爱情咨询、策划费用；爱情纪念品、游益类项目消费；创意产业园区经营收益。
二、建设时序与重点
1、开发时序
以爱神广场为中心逐步向两翼拓展开发，先重点发展东北区块，实现旅游和婚恋产业功能；西南作为备用及产业拓展用地，用于梁祝文化产业的拓展。
2、近期建设重点
近期重点项目:以爱之城为核心板块进行开发。主要项目包括爱神广场\世界婚恋名品街\五洲豪庭\新娘街\世界婚礼风情园。
近期重点工程:望春路整修\加快通途路开发建设\水电环卫等配套建设。
此外近期应着力推进宁波婚庆产业在梁祝的聚集，打破现有的小、散、乱的市场局面，通过良性政策导引，利用风情江景岸线，吸引国际国内的婚庆品牌进入宁波，树立宁波长三角最浪漫城市的形象。
3、基础设施建设标准
⑴交通整治
初步建成衔接通畅的交通网络体系。重点是整修中山西路（望春路），启动通途路（西段）规划建设，将与通途路相交的南北向规划道路向东外移300米。
⑵垃圾处理
建成高桥生活垃圾卫生填埋场，形成村保洁、镇收集、区处理的垃圾处理系统，生活垃圾收集率90%，卫生厕所普及率80%。形成完善的污水处理系统，按照景观环境用水水质标准（GB/T 18921-2002）要求，新城污水集中处理率≥80%，基本实现污水经过二级生化处理达标后排入城市排污管道。
⑶供水设施
初步实现区域水资源供需平衡，基本满足城乡居民的生产生活用水需要。
⑷村镇整治
加强农村基础设施建设，通行政村公路硬化率达100%，城乡联网供水率80%以上，90%农民用上清洁饮用水；开展村庄整理和环境整治，建成全面小康示范村。
⑸水体保护
对河道整治，力争今后五年整治姚江河道1km，初步实现“河畅、水清、岸绿、景美”目标。姚江总体上要保持Ⅰ类水质，水环境功能区水质达标率为100%。
三、开发模式建议
旅游项目开发应以项目发展成功为目标，采用务实、灵活的方式，大致有以下下几种类型：
●直接出让项目资源
将项目直接全部招商转让，或者将新成立的专项开发公司股权转让出去。这相当于土地二级市场转让，依托项目资源本身的高价值，实现成功转让。
●进行资源包装和前期设计，再出让项目
在高水平的项目包装基础上，着重在市场论证、产品设计上下功夫；进行开发前期投资和包装投资。把资源的价值全部体现出来，把市场的可能性挖掘深透，然后将项目转让，可以全部卖出，也可以剩下一部分股权。
●实施基础开发，进行子项目的招商引资
完成规划设计之后，政府所属企业完成基础设施建设，然后将所有经营性项目，全部招商引资。这相当于区域开发商，进行整体经营，吸引专业化的投资商进场开发运营子项目，投资商获取土地、经营权、房产、股权、门票等分拆利润。这一类型，重点在于投资商整体市场推广的能力，做好整体运营商。
●开展一期开发，再进行招商引资
以自我开发为引导，以一期开发的成功，来提升资源价值，目的是获得更大的转让收益；这样的开发必需突破市场，形成一期开发的现金流量最大化。把最有收益能力的项目，放在一期，可以达到最大的升值效果。成功开发一期之后，再实现转让，卖掉项目，也可以招商引资进行二期开发。
●组建队伍，独立开发
政府所属公司开发经营，就必须以建立队伍、形成核心竞争能力为中心，把项目做好做大。在必要的时候，扩大经营，获取更多更好的旅游资源，建立旅游产业链的横向纵向扩展，也可以对旗下资源进行整合，资产运营及资本运营。使资源转变成为项目，让项目转变成为企业，企业形成了旅游业的可持续开发经营能力。最终将企业纳入资本市场，企业的升值还会更加显著。
结论：根据本项目实际特点，建议尽快组建项目开发公司，进行前期筹备招商和基础配套，通过项目整体转让，由投资商统一经营管理，实现市场化运作，政府在其中发挥指导和监控作用。
区内的商业形态如街区、酒店、花园、乐园、公园等物业，都可成为独立经营的单位。各物业单位可由开发单位经营，也可以承包、租赁或者委托等方式交由专业公司进行管理经营。
        保 障 篇
一、政府保障体系
项目区块开发和建设，事关宁波市西城片区现代化建设和姚江文化带的开发。要在行政、法律、经济、科技等方面，采取切实有效的措施，全面落实策划提出的各项目标和任务。
1、组织保障
⑴由市政府成立专门机构，总体指导协调项目开发，解决开发中的重大问题。
项目区块综合开发和保护，是一项跨部门、跨行业的系统工程，必须引入政府的力量加以引导，建议由市政府成立项目区块综合协调管理领导机构，对重大事项进行统一部署、综合决策，协调各部门、各地区之间的行动。强化政府在项目区块开发和保护中的综合协调能力，切实解决部门职能交叉造成的政出多门、责任不落实、执法不统一等问题，形成分级管理、部门协调、上下联动、良性互动的推进机制。
⑵组建“东方爱城开发有限公司”，进行招商、基础设施配套和前期开发。
建议由高桥镇组建专门的管理机构—东方爱城管委会，独立行使区块开发与保护权利。充分发挥市场对资源的基础配置作用，由区镇两级政府投入组建国有开发公司，进行项目前期规划和包装，统一对外进行招商的同时，建立相应的准入政策。
2、政策保障
⑴将区块开发列入宁波市“中提升”战略的重要工程项目，与宁波城市规划相衔接，尤其是与新城区建设相关联。
将区块开发列入宁波市中提升战略整体布局中考虑，争取市级政府的相关支持和资金配套。同时设计也应与未来城市功能的需求相协调，依据《宁波城市总体规划》，由政府指导编制《控制性详细规划》和《修建性详细规划》，强化规划与相关城市规划（宁波市总体规划、姚江文化带规划等）之间的衔接，应经过政府主管部门组织的评审。保障项目规划与城市总体规划相互衔接又相互促进、相互支持，形成项目区块开发的合力。
⑵政府在政策上对全市婚庆市场进行整合，引导婚庆企业进驻园区。
政府应对现有宁波婚庆市场小、乱、散的格局整理，通过政策性引导，实现上下游婚庆企业及爱情服务产业向梁祝的聚集，建立一站式婚庆服务基地，形成品牌和规模竞争优势，从而避免企业之间的无序竞争，也助于宁波“浪漫之地”城市形象的形成。
⑶将项目列入鄞州十一五期间重点工程项目，享受与鄞州新城区重要商贸项目同等的开发政策和税收优惠。
为实现又快又好的项目建设发展，将本区块项目应列入鄞州十一五期间的重点工程项目，享受与鄞州新城区重要商贸项目同等的开发政策和税收优惠，同时应建立一系列支持保障机制，具体包括：
一是创新土地流转机制。按照《宁波市城市土地储备办法》和《宁波市土地储备中心工作章程》，解决好土地收购储备范围、收购价格、土地储备基金等问题。严格执行城市总体规划和土地利用规划，合理配置土地资源，集约利用土地。
二是建立开发补偿机制。充分发挥鄞州区的体制机制优势，多渠道筹集资金，适时建立区级开发补偿基金，努力发挥基金的杠杆作用。
三是加快健全公共财政体制。在财政转移支付中体现旅游开发补偿的要求，以重要旅游功能区为主要对象，加大转移支付力度。
3、资金保障
⑴建立项目区块开发专项基金。
针对项目区块的实际，结合文化保护与产业开发的目标，建立区域开发专业基金。基金主要来源于鄞州区沿江土地开发收益，其余部分或由乡镇投入，或面向其他投资主体。基金采取市场化运作方式，区里要切实加强监管。
⑵拓宽国内投融资渠道。
坚持以改革的思路、用市场化的手段，建立多元化的投融资机制，鼓励和支持社会资金投向区域开发和保护。通过申请银行贷款、设备租赁融资和国家专项资金，发行企业债券和上市等方式融资。建立“谁投资、谁建设、谁所有、谁受益”的开发机制，政府通过财政返还、延长项目经营期限等政策，鼓励不同经济成分和各类投资主体，以独资、合资、承包、租赁、拍卖、股份制、股份合作制、BOT等不同形式参与开发建设。项目招商由一家企业或多家企业联合整体开发，也可将项目分解成个体区块项目分别开发。
二、旅游营销和市场推广策略
1、旅游营销的整体思路
---整体形象促销和产品促销并重，提高旅游品牌吸引力
通过整体促销形成鲜明的旅游形象，增强旅游区域吸引力，树立梁祝旅游的精品形象。整体形象促销包括：统一编印宣传品，上网络、电视，借媒体进行广泛的宣传，统一制定价格，统一邀请、接待新闻记者和旅行商，统一制作旅游纪念品。对于成熟的旅游景区，要加强产品促销，促销内容包括旅游交通路线、旅游食宿、购物娱乐信息。
---注重消费心理的研究，满足不同消费层次旅游者的需要
随着旅游的不断发展，旅游市场正趋向于细分化，原来的大众化市场正在被越来越多规模较小的市场所取代。因此在旅游市场的开发过程中，要注意了解和研究不同层次、不同职业、不同年龄游客的心理，以便有针对性地开发多种形式的旅游产品和服务。此外，在旅游配套服务设施的建设中，应注意不同规格、不同档次旅游设施的建设，以满足不同层次旅游者的需要，还可根据季节的变化，制定灵活的价格政策，吸引游客，以减小乡村旅游的季节性差异。
---从文化开发、文化服务、文化营销着手，奠定旅游的文化品牌。
文化营销已成为21世纪企业尤其是旅游企业兴衰发展的关键。应以文化产品为基础，突出梁祝文化，向时尚婚恋文化方向迈进，通过制定文化旅游发展战略，明确景区内各类设备统一文化符号，在各类宣传册子、风光片上，树立文化旅游的景区形象和企业文化行为，使旅游者铭记梁祝文化旅游的品牌。
---增加对市场促销的投入，建立营销渠道网络，进入旅行商的经营网络。
旅游产品的宣传促销活动，应遵循“政府组织、企业参与、统一制作、联合促销”的原则，突出对旅游产品形象的宣传。政府和企业应大幅度增加对旅游市场宣传促销的财政拨款，形成稳定可靠的资金来源；其次要进一步发挥各个方面尤其是企业的积极性，筹集宣传促销资金。旅游主管部门可以成立专门的促销组织。加强与旅行商的业务联系与合作，加强对旅行商的宣传，邀请旅行商代表到旅游区考察，使其了解的资源环境特色和开发状况。采取多样化的促销手段，针对不同的细分市场，应采用不同的促销方式。
2、营销策略
⑴强化梁祝文化
以休闲概念作为基本营销策略，不断增强产品吸引力，拓展市场宽容度，提升向观光和度假市场扩张的品牌张力。
⑵明确两大目标
品牌目标——着力打造梁祝文化休闲旅游目的地的市场知名度，提升旅游产品体系的吸引力、影响力，扩张在国内休闲旅游市场的美誉度。
营销目标——在长三角3小时都市休闲圈内建立稳定的核心客源市场，大力拓展中远距离的增量客源市场。
⑶着力三条主线
以梁祝文化为品牌发展主线，强化美好环境下的婚恋生活方式和生活品质；
以婚庆服务为产品发展主线，着力发展产业一条龙服务项目，建立独具魅力的婚恋旅游休闲目的地；
以节事活动为宣传促销的基本形式，应积极研究、开发和引进各类大型的文化、展会、节庆和专项特色旅游活动。对应市场和形象的不同层面需求，经常性举办旅游大型活动。
⑷注重四项结合
注重品牌推广与产品促销相结合；注重活动创意和产品设计相结合；注重宣传促销与社会热点相结合；注重形象传播与渠道建设相结合。
⑸营销的时序划分
近期（2007-2010）——形象建设期，营销的重点是旅游形象宣传，通过对重点客源市场的大力形象促销，建立知名度和影响力。
中期（2011-2015）——主题产品宣传期，营销的重点是特色主打产品系列的推广宣传，通过特色重点项目产品和线路促销，使旅游形象趋于立体和丰满，不断扩大市场份额。
远期（2016-2020）——目的地营销期，营销的重点是以旅游总体形象宣传为手段，强化作为旅游目的地的总体营销。
3、市场推广策略
旅游推广是整体营销策略的重要组成部分，在市场推广的过程中政府与企业必须分工明确，实现资源整合，避免资源浪费和营销力量分散。
旅游主管部门应深入研究市场和形象的发展状况，加强形象宣传和品牌推广，积极引导区域内形成联合协作的营销推广机制，并主动加强与周边旅游客源市场的区域联合、资源共享。通过建立区域内外的联合促销、协作促销、文化营销的推广机制，形成区域分工与协作的市场开拓态势。旅游企业应建立完善自身的分销渠道和促销机制；不断增强营销队伍专业化，针对目标市场、主动出击，锥形渗透，大力向外拓展市场空间。对不同客源目标市场，选择不同的旅游促销载体，加强旅游促销宣传的针对性。

附件：“蝴蝶恋人”品牌策划
作为一个世界知名的中国爱情故事，其文化内涵可外化为各种与爱情相关的商品和服务形式，从而引领时尚、辐射魅力，成为世界级的婚恋专用品牌，其覆盖的典型商品和服务类型下表：
 “蝴蝶恋人”覆盖的商品和服务类型
总品牌 类别 服务对象 范围 细分与组合（“︾”表示前后项的组合）
蝴
蝶
恋
人 商品 恋人与类恋人 衣 情侣装（外套、内衣、帽子、鞋袜、围巾、头饰、领带、围巾︾室内、户外、工作、休闲、专业︾同性、异性︾青年、中年、老年）；搭档装；孪生装；母女装等代表二人亲密或默契关系的服装系列。
   食 甜品（“蝴蝶饼”、雪糕、棒棒糖）；饮料（上虞茶与宁波水、果汁、鸡尾酒、咖啡、）；零食；
   住 单身小户型；品牌家私
   行 各类车及其配饰（情侣车︾自行车、摩托车、跑车、玩具车、轿车）   用 装饰（中档首饰）；日用系列（手机、戒指、伞、台灯、电脑）；差旅系列；文具系列；工艺品；信物；纪念物
  新人 衣 西式婚纱+西装；中式“十里红妆”；内衣；
   食 婚宴
   住 新房
   行 好车
   用 相册；首饰（戒指、项链、对表︾金、银、钻石、宝石）；嫁妆；亲友礼物
  夫妻 衣 温暖贴心之夫妻装（外套、内衣）
   育 孕育（胎教音乐、父母和声）-教育（梁祝精神、玩具）-生日礼物
   礼 结婚纪念日及礼物
 服务 恋人与类恋人 本地室外 约会场所（标志场所、公园、餐厅、电影院）
   异地室外 体验场所（景区、城市）
   教育 组织（贞洁教育、中心）
  新人 婚庆消费 婚纱外景地、婚庆典礼策划
  夫妻 子女及纪念日 为孩子的消费
在“蝴蝶恋人”品牌培育成熟的同时，可在本园引进世界各地的情侣用品，集成为多品牌汇聚的“婚恋产品集散地”，以经营高、中档“双数产品”为主，采取批发、零售、网络订购等方式销售，从而使梁祝文化产品化（将抽象的文化转化为实用的商品）、品牌化（统一适用蝴蝶恋人的商标）、规模化（达到成千上万种婚恋产品）、国际化（在世界各地开设“蝴蝶恋人”品牌加盟店）。
●集成品牌：
本区在运营中可吸引各类爱情商业、服务业及衍生产品向本区聚集，引进的项目类型举例如下：
⑴“蝴蝶恋人”总部：销售“蝴蝶恋人”产品的基地。
⑵世界婚恋名品园：来自世界各地的爱情产业衍生产品。
⑶婚庆公司：服务于长三角新人群体的婚庆公司。
⑷蜜月天地：选择宁波和其他旅游地作为蜜月度假线路的新婚夫妇居所。
⑸伉俪花园：为夫妻举办结婚纪念日庆典、提供婚姻修复服务等。
⑹宁波梁祝情侣购物网：销售情侣物品的网上购物中心。
⑺天涯芳草：为失恋者提供的消遣场所。
⑻离婚餐厅：离婚夫妇告别的晚宴场所。
⑼梁祝创意知识产权业及传播业：梁祝创意知识产权可将梁祝文化辐射到工农业生产，除从事产品生产外，还可代理其他的爱情品牌的知识产权运营，由专业公司注册登记，成为本区的文化增长点，并延伸为服务社会的工作机构，对各类知识产权进行注册、维护、运营。
⑽企业联姻：为促进企业联盟者提供服务方案（如合作酒会、活动安排、产品展示、召开新闻发布会等）。
⑾城市联姻：城市的联姻会议主持、活动安排（如引进城市之间合作项目）等等。